عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن

عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن

به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان ، در یک ماه گذشته بازار مسکن پس از یک دوره رکود طولانی شاهد افت قیمت در برخی نقاط بود که نتایج آن به شرح زیر است.
بررسی عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن نشان هی دهد دو عامل ناشی از فثار تقاضا و سشکلات ساختاری اقتصاد از مهم ترین دلایل افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر محسوب می شود.

‏نتایج این عوامل در گزارشی با عنوان وضعیت  بخش مسکن در کشور بررسی شده است که نشان می دهل بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده است که ناشی از افزایش حجم نقدینگی است به طوری که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه ای وارد بازار مسکن شده و آثار تورمی ایجاد می کند.
عوامل ناشی از فشار تقاضا، شامل تقاضای بالقوه ناشی از رسیدن اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده ( 800 ‏هزار فقره در سال ) و وجود تقاضای انباشته 5. ا میلیون واحد مسکونی در سال است.
از سوی دیگر عوامل ناشی از مثکلات ساختاری اقتصاد شامل عواملی مانند طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال های 81 ‏الی 82 ‏) و عقب ماندن شاخص های مسکن از شاخص تورم، تداوم دوره رکود در بازار بورس و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال های از 82 ‏الی 85 ‏، عدم جذب نقدینگی مازاد در جامعه توسط سایر اشکال دارایی همچون طلا، سکه، ارز، اتومبیل و تلفن همراه و کاهش تولید مسکن ( حدود پروانه های ساختمانی ) طی سال های 81 ‏تا 87 ‏و ( کاهش عرضه در سال های 84 ‏و 85 ‏) می شود.
خصوصیات ساختاری بخش مسکن
رشد پلکانی قیمت مسکن ، وجود نواسانات ادواری شدید در تولید مسکن وسهم باز ارسبد هزینه خانوار است. بر این اساس سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از خصوصیات ساختاری بخش مسکن قابل توجه است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود 70 ‏درصد باخ می گردد. این سهم برای گروه های کم درآمد به طور میانگین حدود 40 ‏درصد نیز افزایش می یابد. در کلان شهرها به ویژه تهران این رقم به مراتب بالاتر است و تا ‏70درصد میانگین می رسد. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در فاصله سال های 1375 ‏تا 1385 ‏از 27.4 ‏درصد به 28.5 ‏درصد رسیده است.
‏عوامل موثر بر بازار مسکن
1 ‏. عوامل سمت تقاضا که به دو دسته تقسیم می شوند: الف- تقاضای واقعی مسکن ( تقاضای ناشی ازنیاز خانوار)
ب-تقاضای سرمایه ای(تقلضلی مسکن به جهت حفظ ارزش دارایی)
2 ‏. عوامل سصت عرضه یا فشار هزینه
عوامل موثر بر قیمت مسکن
‏ا. عوامل درون بخشی: قیمت زمین، قیمت بهای مصالح، هزینه دستمزد و سایر. انتظارات قیمتی و عوارض ها و انشعابات.
2 ‏. عوامل برون بخشی: حجم نقدینگی، بازار سرمایه، بازار طلا، بازار فعالیت های اقتصادی، تورم عمومی، نرخ سودآوری سایر بخش ها. سود سپرده بانک ها. تحولات بازار ارز و تحولات سیاسی است.
بر این اساس در ایران به ویژه طی دو دهه گذشته به دلیل افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. از این رو مازاد نقدینگی موجود در جامعه در غیاب بازار سرمایه کارآمد به دلیل ویژگی ها و امکانات بالقوه خوب سرمایه در بخش های مسکن و اقتصاد سایه ای عمدتا جذب این دو بخش می شوند.
‏حال چنان چه با اعمال سیاست های ویژه، حرکت مازاد نقدینگی به سمت بخش مسکن متوقف یا کند شود باید همزمان سایر بخش ها فعال شده و نقدینگی ‏را جذب کند وگر نه در صورت عدم جذب آن در سایر بخش های اقتصادی ،لاجرم مازاد نقدینگی به سمت بخش اقتصاد سایه ای حرکت می کند.
در مجمع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان ‏کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیرزمینی تا حد قابل ملاحظه ای بکاهد.
‏بر این اساس مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می دهد که تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است. در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن همگی مربوط به تقاضای سرمایه ای بوده است.